Im vermieteten Gewerbeobjekt ist für die Lichtsteuerung nach § 56 GModG grundsätzlich der Eigentümer verantwortlich, also in der Regel der Vermieter. Eine gesetzliche Modernisierungsumlage wie im Wohnraummietrecht (§ 559 BGB) gibt es für Gewerberaum nicht, weil § 578 Abs. 2 BGB nicht auf § 559 verweist. Ob Investitions- oder Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, hängt deshalb allein vom Mietvertrag ab. Die Duldungs- und Ankündigungsregeln der §§ 555a bis 555f BGB gelten dagegen auch für Gewerberaum. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Wer muss die Lichtsteuerung umsetzen?

§ 56 Abs. 6 GModG verlangt, dass Nichtwohngebäude mit einer Heizungs-, Klima- oder kombinierten Lüftungsanlage mit mehr als 70 kW Nennleistung bis zum 31.12.2029 mit einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgestattet werden. Zonierung und Präsenzerkennung sollen dabei im Regelfall vorgesehen werden. Verantwortlich ist nach § 8 Abs. 1 GModG der Bauherr oder Eigentümer. Der Mieter ist in § 56 nicht genannt. Wie die Pflicht im Detail aussieht und wer sie trägt, erklärt der Ratgeber Vermieter und Mieter: Pflichten bei Gebäudeautomation.

Für die Mietpraxis heißt das: Der Vermieter muss handeln, der Mieter muss die Maßnahme im Rahmen der gesetzlichen Regeln dulden, und die Kostenfrage regelt der Vertrag.

Duldung und Ankündigung im Gewerbemietrecht

§ 578 Abs. 2 BGB erklärt für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, unter anderem folgende Vorschriften für entsprechend anwendbar:

VorschriftInhaltBedeutung für die Lichtsteuerung
§ 555a Abs. 1 bis 3 BGBErhaltungsmaßnahmenAustausch defekter Komponenten muss geduldet werden
§ 555b BGBBegriff der ModernisierungNr. 1: Maßnahmen, die nachhaltig Endenergie einsparen (energetische Modernisierung)
§ 555c Abs. 1 bis 4 BGBAnkündigungin Textform, spätestens drei Monate vor Beginn, mit Art, Umfang, Beginn und Dauer
§ 555d Abs. 1 bis 6 BGBDuldungspflichtMieter muss dulden, außer bei nicht zu rechtfertigender Härte
§ 555e Abs. 1 und 2 BGBSonderkündigungsrechtMieter kann nach Zugang der Ankündigung außerordentlich kündigen
§ 555f BGBVereinbarungenParteien können Einzelheiten der Durchführung vereinbaren

Eine präsenz- und tageslichtabhängige Lichtsteuerung senkt den Stromverbrauch und dürfte deshalb in vielen Fällen eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB sein. Ob das im konkreten Fall zutrifft, ist im Einzelfall zu bewerten.

Ankündigung praktisch umsetzen

Nach § 555c Abs. 1 BGB ist die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art und voraussichtlichem Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer. Nach Abs. 4 gilt das nicht für Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Ob eine funkbasierte Nachrüstung darunter fällt, sollten Sie nicht ohne Prüfung annehmen. Im Zweifel ist eine ordnungsgemäße Ankündigung der sichere Weg, zumal sie die Grundlage für eine gute Zusammenarbeit mit dem Mieter ist.

Unabhängig von der Rechtslage empfiehlt sich eine Vereinbarung nach § 555f BGB mit Bauzeitfenstern, betroffenen Flächen, Zugangsregeln und Ansprechpartnern. Funkbasierte Lichtsteuerungen helfen, weil keine Decken geöffnet und keine Steuerleitungen verlegt werden. Je Leuchte wird nur kurz gearbeitet, oft außerhalb der Kernzeiten, siehe Lichtsteuerung im Bestand nachrüsten.

Investitionskosten: keine gesetzliche Umlage

Im Wohnraummietrecht erlaubt § 559 BGB nach bestimmten Modernisierungen eine Erhöhung der jährlichen Miete um einen Prozentsatz der aufgewendeten Kosten. Diese Vorschrift steht im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum, und § 578 Abs. 2 BGB nennt sie für Gewerberaum gerade nicht. Daraus folgt:

  • Der Vermieter kann die Investition in eine Lichtsteuerung nicht kraft Gesetzes auf die Gewerbemiete aufschlagen.
  • Eine Weitergabe ist nur möglich, wenn der Mietvertrag sie vorsieht, etwa über eine Modernisierungsklausel, oder wenn die Parteien sich im Einzelfall einigen, zum Beispiel im Rahmen einer Nachtragsvereinbarung.
  • Bei Neuvermietung oder Vertragsverlängerung kann die modernisierte Ausstattung in die Mietverhandlung einfließen.

Ob eine bestehende Klausel wirksam ist und die konkrete Maßnahme erfasst, lässt sich nur am Vertragstext beurteilen. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Betriebskosten: nur, was vereinbart ist

§ 556 BGB, nach dem Mieter und Vermieter die Umlage von Betriebskosten vereinbaren können und für deren Aufstellung die Betriebskostenverordnung gilt, steht ebenfalls im Wohnraummietrecht und wird in § 578 BGB nicht genannt. Im Gewerbemietrecht trägt der Mieter Betriebskosten deshalb nur, soweit der Mietvertrag es regelt. In der Praxis verweisen viele Gewerbemietverträge auf die Betriebskostenverordnung oder enthalten eigene Kataloge.

Für die Lichtsteuerung sind drei Punkte wichtig:

  • Investitionen sind keine Betriebskosten. Betriebskosten sind nach der Definition in § 556 Abs. 1 BGB Kosten, die laufend entstehen. Anschaffung und Einbau der Lichtsteuerung gehören nicht dazu.
  • Strom für Gemeinschaftsflächen: § 2 Nr. 11 BetrKV nennt als Kosten der Beleuchtung die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinsam genutzter Gebäudeteile. Sinkt dieser Strom durch die Lichtsteuerung, profitieren die Mieter über geringere Nebenkosten, sofern diese Kosten vertraglich umgelegt werden.
  • Wartung und Monitoring: Laufende Kosten etwa für Wartung oder Software können nur umgelegt werden, wenn der Vertrag sie erfasst. § 2 Nr. 17 BetrKV nennt zwar eine Auffangposition für sonstige Betriebskosten, im Vertrag sollten solche Kosten aber ausdrücklich benannt werden, damit keine Streitfragen entstehen.

Den Strom der eigenen Mietfläche zahlt der Gewerbemieter oft direkt über einen eigenen Zähler. Dann fließt die Einsparung unmittelbar an ihn, während der Vermieter investiert. Dieses Auseinanderfallen von Kosten und Nutzen wird häufig als Investor-Nutzer-Dilemma bezeichnet.

Green-Lease-Klauseln als Lösung

Ein Green Lease ist kein gesetzlich definierter Begriff, sondern ein Mietvertrag mit Nachhaltigkeitsklauseln. Für die Lichtsteuerung sind folgende Regelungen sinnvoll:

  • Zustimmung und Mitwirkung: Der Mieter stimmt energetischen Maßnahmen grundsätzlich zu und ermöglicht den Zugang zu Leuchten und Verteilungen.
  • Kosten- und Nutzenteilung: Die Parteien regeln, wie Investition und Einsparung verteilt werden, etwa über eine anteilige Kostenbeteiligung oder eine Anpassung der Miete.
  • Datenaustausch: Verbrauchs- und Belegungsdaten werden für Energieberichte, ESG-Reporting und Gebäudeautomation geteilt, unter Beachtung des Datenschutzes.
  • Betriebseinstellungen: Nachlaufzeiten, Grundlicht und Szenen werden gemeinsam festgelegt, damit die Steuerung zur Nutzung passt und die Beleuchtungsanforderungen nach ASR A3.4 eingehalten bleiben.
  • Zuständigkeit bei Mieterausbau: Baut der Mieter selbst um, muss die Lichtsteuerung erhalten oder gleichwertig ersetzt werden.

Für Mieter mit eigener ESG-Berichtspflicht sind belastbare Energiedaten ein echter Mehrwert, siehe CSRD und ESRS: Energie-Berichtspflicht. Das stärkt die Verhandlungsposition des Vermieters bei der Kostenfrage.

Checkliste für Vermieter

  1. Prüfen, ob eine Anlage über 70 kW vorhanden ist, siehe 70-kW-Schwelle prüfen
  2. Mietverträge auf Modernisierungs-, Kosten- und Betriebskostenklauseln prüfen lassen
  3. Bestand erfassen: Leuchten, Treiber, Zugang zu den Mietflächen
  4. Maßnahme fristgerecht in Textform ankündigen oder eine Vereinbarung nach § 555f BGB treffen
  5. Betriebseinstellungen und Datenaustausch mit den Mietern abstimmen
  6. Bei Neuvermietung Green-Lease-Klauseln vorsehen

Fazit

Im Gewerbemietrecht trifft die Pflicht zur Lichtsteuerung den Eigentümer, die Duldung den Mieter und die Kostenverteilung den Vertrag. Eine gesetzliche Modernisierungsumlage gibt es nicht, Betriebskosten sind nur umlegbar, soweit sie vereinbart sind. Wer früh ankündigt, mit den Mietern spricht und künftige Verträge mit Green-Lease-Klauseln gestaltet, setzt die Lichtsteuerung ohne Konflikte um. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

So unterstützen wir Sie

Unser Schwerpunkt ist die Nachrüstung: Vorhandene LED-Leuchten mit dimmbarem 0-10-V- oder DALI-Treiber machen wir mit Sensorik und Lichtmanagement per App zu einer intelligenten Beleuchtung – ohne neue Leuchten und ohne neue Steuerleitungen, Details unter Nachrüstung.

Gerade in vermieteten Flächen zählt eine Umsetzung mit wenig Störung: Wir arbeiten Fläche für Fläche nach Absprache mit Ihren Mietern. Die Montage übernehmen wir in der Regel selbst, auf Wunsch auch Ihr eigener Elektrofachbetrieb. Jedes Projekt enthält den AU-Manager, sodass Belegungserkennung, Zonierung und Monitoring inklusive sind und Sie Ihren Mietern belastbare Energiedaten bereitstellen können. Sprechen Sie uns über die Kontaktseite an.

Häufige Fragen

Darf der Vermieter die Kosten einer Lichtsteuerung auf den Gewerbemieter umlegen?

Nicht kraft Gesetzes. Die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB gilt nur für Wohnraum, § 578 Abs. 2 BGB verweist für Gewerberaum nicht darauf. Eine Weitergabe ist nur möglich, wenn der Mietvertrag sie vorsieht oder die Parteien sich einigen. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Muss der Gewerbemieter den Einbau einer Lichtsteuerung dulden?

Grundsätzlich ja. Nach § 578 Abs. 2 BGB gelten die Duldungsregeln der §§ 555a bis 555f BGB auch für Gewerberaum. Eine Modernisierung ist zu dulden, außer sie bedeutet eine nicht zu rechtfertigende Härte. Sie ist in der Regel drei Monate vorher in Textform anzukündigen.

Wer ist bei vermieteten Gebäuden für die Lichtsteuerung nach GModG verantwortlich?

Der Eigentümer. § 8 Abs. 1 GModG macht Bauherrn oder Eigentümer verantwortlich, der Mieter wird in § 56 nicht genannt. Bei vermieteten Nichtwohngebäuden ist das in der Regel der Vermieter.

Sind Wartungskosten der Lichtsteuerung Betriebskosten?

Im Gewerbemietrecht nur, wenn der Mietvertrag sie als umlagefähig vereinbart. Die Investition selbst ist keine Betriebskosten-Position, weil Betriebskosten laufend entstehende Kosten sind.

Was ist ein Green Lease?

Ein Mietvertrag mit Nachhaltigkeitsklauseln, etwa zur Zustimmung zu energetischen Maßnahmen, zur Teilung von Kosten und Einsparungen und zum Austausch von Energiedaten. Der Begriff ist gesetzlich nicht definiert, die Inhalte werden frei vereinbart.

Quellen