Vermieter und Mieter: Wer muss Lichtsteuerung und Gebäudeautomation umsetzen?

Bei vermieteten Nichtwohngebäuden liegt die Pflicht aus § 56 GModG beim Eigentümer – also in der Regel beim Vermieter. Das Gebäudemodernisierungsgesetz macht in § 8 den Bauherrn oder Eigentümer verantwortlich und nennt Mieter in § 56 nicht. Wer die Kosten am Ende trägt und wie die Umsetzung im laufenden Mietverhältnis abläuft, ist dagegen vor allem eine Frage des Mietvertrags. Dieser Ratgeber richtet sich an Vermieter, Mieter und Property Manager von Büro-, Handels-, Logistik- und Gewerbeflächen.

Wer muss umsetzen: Vermieter oder Mieter?

§ 56 GModG verlangt, dass ein Nichtwohngebäude mit einer Heizungs-, Klima- oder kombinierten Lüftungsanlage über 70 kW bis 31.12.2029 mit Gebäudeautomation (Abs. 1) und einer automatischen Beleuchtungssteuerung (Abs. 6) ausgestattet ist. Die Vorschrift ist gebäudebezogen formuliert. Verantwortlich ist nach § 8 Abs. 1 GModG der Bauherr oder Eigentümer, soweit das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt – für § 56 tut es das nicht. In § 56 Abs. 4 wird zudem ausdrücklich „der Eigentümer“ genannt.

Für vermietete Gebäude heißt das:

Vertragliche Absprachen – etwa dass ein Mieter die Beleuchtung in seiner Fläche selbst erneuert – wirken zwischen den Vertragsparteien. Ob sie an der Verantwortung des Eigentümers gegenüber der Behörde etwas ändern, lässt sich aus dem Gesetzeswortlaut nicht ableiten. Gehen Sie deshalb davon aus, dass der Eigentümer im Zweifel selbst nachweisen muss, dass das Gebäude die Anforderungen erfüllt. Die allgemeinen Eigentümerpflichten erklärt der Ratgeber Pflichten für Gebäudeeigentümer.

Schwellwert je Anlage, nicht je Mieter

Ein häufiges Missverständnis: Bei mehreren Mietern zählt nicht die Fläche oder der Verbrauch je Mieteinheit, sondern die Nennleistung der jeweiligen Anlage. Versorgt eine zentrale Heizungsanlage mit mehr als 70 kW das ganze Gebäude, ist das Gebäude betroffen – auch wenn jede einzelne Mietfläche klein ist. Wie Sie richtig zählen, zeigt der Ratgeber 70-kW-Schwelle prüfen.

Umsetzung im laufenden Mietverhältnis

Die Lichtsteuerung betrifft oft Flächen, die vermietet sind. Der Vermieter braucht also Zugang, und die Arbeiten müssen in den Betrieb passen. Für Gewerberaum gelten nach § 578 Abs. 2 BGB unter anderem § 555a Abs. 1 bis 3 (Erhaltungsmaßnahmen), § 555b (Begriff der Modernisierung), § 555c Abs. 1 bis 4 (Ankündigung), § 555d Abs. 1 bis 6 (Duldung), § 555e Abs. 1 und 2 und § 555f entsprechend.

Eine Maßnahme, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, ist nach § 555b Nr. 1 BGB eine energetische Modernisierung. Ob eine konkrete Lichtsteuerung darunter fällt, ist im Einzelfall zu bewerten – naheliegend ist es, weil Präsenz- und Tageslichtsteuerung den Stromverbrauch senken.

Praktisch bewährt hat sich:

• Früh ankündigen und abstimmen: Bauzeiten, betroffene Bereiche und Ansprechpartner im Mieterbetrieb festlegen.
• Ohne Leitungsarbeiten planen: Funkbasierte Lichtsteuerung mit Bluetooth Mesh kommt ohne neue Steuerleitungen aus und lässt sich Fläche für Fläche nachrüsten, siehe Lichtsteuerung im Bestand nachrüsten.
• Mieterwünsche berücksichtigen: Szenen, Nachlaufzeiten und Grundlicht lassen sich je Zone einstellen, sodass Arbeitsabläufe nicht gestört werden. Die Beleuchtungsstärken nach ASR A3.4 und DIN EN 12464-1 müssen eingehalten bleiben.

Kosten: Wohnraum und Gewerbe unterscheiden sich

Wohnraum: § 559 BGB

Für Wohnraum regelt § 559 BGB die Mieterhöhung nach Modernisierung: Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, mit Kappungsgrenzen und Härtefallprüfung. Für die Lichtsteuerung in Nichtwohngebäuden spielt das selten eine Rolle – relevant wird es allenfalls in gemischt genutzten Gebäuden.

Gewerbemiete: Vertrag statt Gesetz

§ 578 Abs. 2 BGB erklärt für Gewerberaum zwar die Modernisierungs- und Duldungsvorschriften für entsprechend anwendbar, nennt § 559 aber nicht. Eine gesetzliche Modernisierungsumlage wie im Wohnraummietrecht gibt es für Gewerbeflächen damit nicht. Ob und wie Investitionskosten weitergegeben werden können, hängt vom Mietvertrag ab, etwa von Modernisierungs- oder Mietanpassungsklauseln. Ob solche Klauseln wirksam sind, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen.

Gleiches gilt für laufende Kosten: Welche Betriebskosten im Gewerbemietverhältnis umgelegt werden, ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung. Wartung, Software oder Monitoring der Lichtsteuerung sind nur umlegbar, wenn der Vertrag das wirksam vorsieht.

Green-Lease-Klauseln: gemeinsame Regeln für Effizienz

Viele Vermieter und Mieter regeln Nachhaltigkeitsthemen inzwischen in sogenannten Green-Lease-Klauseln. Einen gesetzlich definierten Standard dafür gibt es nicht; typische Inhalte sind:

• Austausch von Verbrauchsdaten zwischen Mieter und Vermieter
• Abstimmung, wer welche Effizienzmaßnahmen umsetzt und wie Kosten und Einsparungen verteilt werden
• Zugangsrechte für Einbau, Wartung und Monitoring
• Vorgaben für Mieterausbauten, etwa dass neue Beleuchtung steuerbar sein muss

Für die Lichtsteuerung ist vor allem der Datenaustausch interessant. Verbrauchsdaten je Zone helfen beiden Seiten: dem Eigentümer für das Monitoring nach § 56 Abs. 2 und gegebenenfalls für Berichtspflichten, dem Mieter für die eigene Energiebilanz. Hintergrund dazu liefern die Ratgeber CSRD und ESRS und EU-Taxonomie und Gebäudeautomation.

Warum sich die Lichtsteuerung für beide Seiten lohnt

Ein naheliegender Einwand von Vermietern lautet: Der Mieter zahlt den Strom, warum soll ich investieren? Die Antwort hat mehrere Ebenen. Erstens ist der Eigentümer nach GModG verantwortlich, unabhängig davon, wer die Stromrechnung bezahlt. Zweitens liefert die Lichtsteuerung Belegungs- und Verbrauchsdaten für die Gebäudeautomation nach § 56 Abs. 1, die nach § 108 bußgeldbewehrt ist. Drittens wird eine Fläche mit niedrigeren Nebenkosten und dokumentierter Effizienz leichter vermietbar.

Der Einwand von Mietern lautet umgekehrt: Das ist Sache des Vermieters. Stimmt rechtlich – aber die Einsparung kommt beim Mieter an, je nach Vertrag direkt über den eigenen Stromzähler oder über die Nebenkostenabrechnung. Eine abgestimmte Umsetzung lohnt sich also für beide. Wie viel Strom sich in Ihren Flächen sparen lässt, schätzen Sie mit dem Einsparrechner ab.

Gefördert wird die Lichtsteuerung nicht mehr als eigene BEG-Einzelmaßnahme, als Teil eines GA-Pakets ab Klasse B aber weiterhin mit 15 %, siehe Förderung 2026. Alle Fristen finden Sie unter Lichtsteuerung Pflicht 2026–2029.

So unterstützen wir Sie

Wir nehmen Ihr Gebäude vor Ort auf und planen die Lichtsteuerung so, dass sie sich Mietfläche für Mietfläche umsetzen lässt. In unserer 3D-Software Sensora sehen Vermieter und Mieter die Lösung vorab im eigenen Gebäude. Die Montage übernehmen wir in der Regel selbst, auf Wunsch auch Ihr eigener Elektrofachbetrieb. Mit dem AU-Manager ist Monitoring in jedem Projekt enthalten, die Daten lassen sich je Zone auswerten und über BACnet/IP an die Gebäudeautomation weitergeben, siehe Energiemonitoring und GLT. Sprechen Sie uns über die Kontaktseite an.