Pflichten für Gebäudeeigentümer: Lichtsteuerung und Gebäudeautomation bis 2029

Für die Pflichten aus § 56 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) ist in aller Regel der Eigentümer des Nichtwohngebäudes verantwortlich, beim Neubau der Bauherr. Das ergibt sich nicht aus § 56 selbst, sondern aus § 8 GModG: Danach ist für die Einhaltung des Gesetzes der Bauherr oder Eigentümer verantwortlich, soweit nicht ausdrücklich ein anderer Verantwortlicher genannt ist. Dieser Ratgeber richtet sich an Eigentümer, Asset Manager und Bauherren und zeigt, was bis 31.12.2029 zu tun ist, wie Sie die Umsetzung dokumentieren und wo Sie genauer hinsehen sollten.

Wer ist Adressat der Pflichten aus § 56?

§ 56 GModG ist gebäudebezogen formuliert: Ein Nichtwohngebäude oberhalb der 70-kW-Schwelle „muss“ bis 31.12.2029 mit Gebäudeautomation ausgerüstet und mit einer automatischen Beleuchtungssteuerung ausgestattet sein. Eine Person nennt die Vorschrift in den Absätzen 1, 3 und 6 nicht. Die Antwort liefert die allgemeine Regel in § 8 GModG:

Auch das Bußgeld nach § 108 knüpft an das Ausrüsten an: Ordnungswidrig handelt, wer entgegen § 56 Abs. 1 ein Nichtwohngebäude nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausrüstet – mit einer Geldbuße bis 5.000 €. Für vermietete Gebäude gibt es einen eigenen Ratgeber: Vermieter und Mieter – wer muss umsetzen?

Was der Eigentümer bis 2029 umsetzen muss

Ausgangspunkt ist die Nennleistung der Heizungs-, Klima- oder kombinierten Lüftungsanlage. Liegt sie über 70 kW, gilt:

• Gebäudeautomation nach Abs. 1 und 2: kontinuierliche Überwachung, Protokollierung und Analyse der Verbräuche, eine frei konfigurierbare Schnittstelle, Erkennen von Effizienzverlusten, Information des Betreibers und Überwachung der Raumklimaqualität.
• Automatische Beleuchtungssteuerung nach Abs. 6: Pflicht bis 31.12.2029. Sie soll angemessen zoniert sein und über eine Belegungserkennung verfügen – das Soll beschreibt den Regelfall.
• Ausnahme: Die Pflichten entfallen, wenn die Umsetzung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist (Maßstab § 5). Eine Befreiung nach § 102 beantragt der Eigentümer oder Bauherr bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde.

Wie Sie die Schwelle richtig ermitteln, zeigt der Ratgeber 70-kW-Schwelle prüfen. Die Kurzfassung: Gezählt wird je Anlage, nicht je Mieter, und die Beleuchtung zählt nicht zum Schwellwert.

Die einzelnen Absätze erläutert der Ratgeber § 56 GModG erklärt.

Bestand und Neubau: unterschiedliche Anforderungen

Bestandsgebäude

Für bestehende Nichtwohngebäude gilt die Frist 31.12.2029. Eine Sonderregel enthält § 56 Abs. 4: Wurde in einem Zeitraum von bis zu drei Jahren vor dem 01.01.2027 ein System eingebaut, das die Anforderungen des Abs. 2 noch nicht erfüllt, darf der Eigentümer die Nachrüstung nach dem 31.12.2029 vornehmen; die Frist beträgt dann zehn Jahre. Diese Regel betrifft die Gebäudeautomation nach Abs. 1. Halten Sie Einbaudatum und Funktionsumfang solcher Systeme deshalb mit Rechnungen und Abnahmeprotokollen fest.

Im Bestand ist die Lichtsteuerung oft der schnellste Baustein: Funkbasierte Systeme mit Bluetooth Mesh kommen ohne neue Steuerleitungen aus, siehe Lichtsteuerung im Bestand nachrüsten.

Neubau

Für zu errichtende Nichtwohngebäude verlangt § 56 Abs. 3 zusätzlich einen Mindest-Automationsgrad – Klasse C ab mehr als 70 kW, Klasse B ab mehr als 290 kW – sowie ein technisches Inbetriebnahme-Management, das mindestens eine Heizperiode und eine Kühlperiode erfasst. Verantwortlich ist hier der Bauherr. Was die Klassen für die Beleuchtung bedeuten, erklärt der Ratgeber Gebäudeautomation-Klassen.

Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs

§ 2 Abs. 2 GModG nimmt bestimmte Gebäude weitgehend aus, etwa Betriebsgebäude, die auf weniger als 12 °C beheizt oder jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden. Ob ein Gebäude darunter fällt, sollten Sie im Einzelfall mit einem Energieberater prüfen, bevor Sie von „nicht betroffen“ ausgehen.

Mehrere Eigentümer und Teileigentum

Gehört ein Nichtwohngebäude mehreren Eigentümern, wird es komplizierter. Bei Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz – also Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen – obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft (§ 18 WEG). Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen, werden nach § 20 WEG beschlossen.

Für die Praxis heißt das:

• Gebäudeautomation und eine zentrale Lichtsteuerung betreffen meist das gemeinschaftliche Eigentum, zum Beispiel Flure, Treppenhäuser, Tiefgaragen und die Haustechnik.
• Die Beleuchtung innerhalb einzelner Einheiten kann Sondereigentum sein. Wie die Zuständigkeiten in Ihrer Teilungserklärung verteilt sind, ist Einzelfallfrage.
• Wie die Pflichten aus dem GModG zwischen Gemeinschaft und einzelnen Eigentümern verteilt sind, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Lassen Sie das rechtlich prüfen und bereiten Sie Beschlüsse frühzeitig vor – die Frist 2029 lässt Zeit, aber nicht unbegrenzt.

Nachweise und Dokumentation

Das GModG kennt für Gebäudeautomation einen konkreten Nachweis: Wer geschäftsmäßig ein System für die Gebäudeautomatisierung nach § 56 in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss dem Eigentümer nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen, dass die Anforderungen eingehalten sind (Unternehmererklärung, § 96 Abs. 1 Nr. 10). Der Eigentümer muss diese Erklärung mindestens zehn Jahre aufbewahren und der zuständigen Behörde auf Verlangen vorlegen (§ 96 Abs. 2).

Für die automatische Beleuchtungssteuerung nennt § 96 keine eigene Unternehmererklärung. Eine saubere Dokumentation empfiehlt sich trotzdem, weil sie bei Verkauf, Finanzierung, Vermietung und Förderanträgen gefragt ist:

• Nachweis der Nennleistung (Typenschild, Datenblatt) und Begründung der Schwellenprüfung
• Planung mit Zonen und Sensorpositionen sowie Inbetriebnahme- und Abnahmeprotokoll
• Unternehmererklärung für die Gebäudeautomation nach § 96
• Begründung, falls Zonierung oder Belegungserkennung im Einzelfall entfallen
• Verbrauchsdaten aus dem Monitoring als Beleg für den Betrieb

Mit dem AU-Manager, den wir in jedem Projekt einsetzen, sind Belegungserkennung, Zonierung und Monitoring inklusive. Die Verbrauchsdaten lassen sich über BACnet/IP auch der Gebäudeautomation bereitstellen, mehr dazu unter Energiemonitoring und GLT.

Checkliste für Eigentümer

• Ist das Gebäude ein Nichtwohngebäude und fällt es in den Anwendungsbereich des GModG?
• Liegt die Nennleistung einer Heizungs-, Klima- oder kombinierten Lüftungsanlage über 70 kW?
• Wer ist Eigentümer, wer Bauherr – und gibt es Teileigentum mit Beschlussbedarf?
• Welche Gebäudeautomation ist vorhanden, wann wurde sie eingebaut (Abs. 4)?
• Gibt es bereits eine automatische Beleuchtungssteuerung mit Zonierung und Belegungserkennung?
• Ist eine Ausnahme oder Befreiung realistisch – und wie wird sie begründet?
• Sind Unternehmererklärungen und Planungsunterlagen vollständig abgelegt?
• Ist das GA-Paket förderfähig? Gebäudeautomation ab Klasse B wird über die BEG EM mit 15 % gefördert, die Lichtsteuerung kann Teil davon sein, siehe Förderung 2026.

Einen Pflicht-Check mit allen Fristen finden Sie unter Lichtsteuerung Pflicht 2026–2029, die Einsparung Ihres Gebäudes schätzen Sie mit dem Einsparrechner ab.

So unterstützen wir Sie

Wir nehmen Ihr Gebäude vor Ort auf, prüfen gemeinsam mit Ihnen die Ausgangslage und planen Zonen und Sensorik so, dass die Anforderungen aus § 56 Abs. 6 von Anfang an berücksichtigt sind. In unserer 3D-Software Sensora sehen Sie die Lichtsteuerung vorab im eigenen Gebäude. Die Montage übernehmen wir in der Regel selbst, auf Wunsch auch Ihr eigener Elektrofachbetrieb. Monitoring ist in jedem Projekt enthalten – die Daten dienen zugleich Ihrer Dokumentation. Sprechen Sie uns über die Kontaktseite an.